雷孝亭，鑫红地产董事长、车位专家，清华大学河南校友会理事、北京工业大学硕士研究生导师、北京大学标杆地产河南校友会秘书长、河南梦工场胖东来商业智慧研学导师。

　　2001年，雷孝亭大学毕业。这一年，位于郑州107国道以东的郑州军用机场搬迁重建，旧址被重新规划利用为“港澳新城”，后又与包括经济开发区在内的区域整体规划，连片开发，形成有150平方公里的郑东新区，使其成为带动郑州及全省城镇化发展的龙头。一个崭新的名词成为新的增长点，对郑州的城市面貌和房地产市场产生了深远影响。

　　雷孝亭本已通过公务员考试等待入岗通知，却在陪同学参加面试的过程中被面试官相中，拿到了这家房地产营销公司的offer。这却让他犯了难，到底是去民企当基层市场调研员，还是继续等待公务员入职通知？当公务员，显然更符合深受“学而优则仕”的儒家观念影响的河南人的价值取向，但他反复思索后，决定去房产公司。一方面，是因为看中了房产行业的巨量市场，同时认为一眼看得到头的体制内人生有点平淡；另一方面，是作为长子的他不得不考虑如何尽快为家庭分担经济压力。基于种种现实的考量，雷孝亭选择破釜沉舟，顶着失去“铁饭碗”的压力，从地产公司的市场调研员开始干起。

　　那时候，雷孝亭很享受加班，也很珍惜每一次在空荡荡的办公室里与领导两人并肩作战的机会。雷孝亭回忆起在盛夏的深夜，结束工作后，领导总爱在楼下面馆请他吃一碗捞面条。一大碗捞面条呈上来，呼噜呼噜下嘴，再苦的日子也有了丰盛的滋味。就这样，从市场调研员、置业顾问、策划，到主管、经理、总监、副总，他一路“升级打怪”，在远离家乡的大城市渐渐扎根下来。在阳光控股担任高管期间，一次被派驻新乡市的机会让他与这座城市结下了不解之缘。

　　数年后，因企业发展战略调整逐渐放缓了发展步伐，雷孝亭不愿与其他老同事一样，过上下班喝啤酒打麻将的“提前退休生活”，加上自己带领的团队年轻有闯劲儿，雷孝亭想带着他们创业。

　　2008年，新乡市政府公布了《新乡市2008年-2012年住房建设规划》，希望通过规划来促进住房建设的发展‌。以世纪村和大景城等为代表的高端住宅项目也在这一时期得到了开发。这一年，雷孝亭在新乡市创办了河南鑫红地产经纪有限公司，除了要应对全球经济危机对房地产行业的不利影响，他还面临着既缺部分专业技能人才，又缺少资金的困难。为最大程度节约经济成本，他省吃俭用，在一间只有40多平米的办公室里苦苦思索如何打开市场。

　　终于，他拿到了一块“难啃的骨头”，这是一条位于新乡市辉龙阳光城的商业内街，远离城市主路，背靠70万平方米住宅区，但在当时，因小区入住率较低，楼盘卖完后商铺迟迟卖不出去。

　　开发商营销总监提出用喷绘布将整条商业街围起来，营造出一种商业氛围浓厚的假象，但雷孝亭却琢磨出了一条新思路：申请体彩公益金来打造一些公共体育设施，吸引周边居民来这里休闲健身，同时，按照每周一至两场的频率、连续八周举办一系列社区文艺汇演活动，在其中增设“看商铺抽大奖”的环节，聚集更多人流。相比于前者，这个方案成本更低又具备可操作性，很快得到了大家的认可。一时间，“慕名”前来看房的人与现场健身娱乐的人群汇聚成功造势，让开发商看到了信心。

　　定位是商业街招商的基础，根据项目定位选择与之相匹配的业态组合，才能更有针对性地开展招商工作。于是，从“定位”到“招商”，雷孝亭制定了一条龙的商业策略，指引招商部找到与社区需求的契合点，明确商业街的目标客群就是周边居民，应当以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标，拓展生活零售等服务功能。两个多月后，这里就从一年零成交的无人问津，迅速蜕变为平均月销二十多套的高人气商业街。

　　阳光新城项目位于新乡市经济开发区中央大道与新城大道交叉口，总占地351亩，总建筑面积约30万平方米。

　　第二块“难啃的骨头”是辉龙阳光新城，位于距离市中心车程20分钟的新乡县经济开发区，由多层洋房、社区商业和别墅组成，价格偏贵。但周边基础配套设施还未完善，一眼望去全是农田，除了孤零零的新乡县一中，再无任何“生机”。加之2008年全球金融危机的大环境影响，成交客户大多局限在周边乡镇居民，致使前任代理机构运做数月后，始终无法突破月销不足200万的瓶颈，楼盘深陷严重滞销的困局，最后不得不中途停工。开发商焦头烂额，忙于应对农民工堵路讨薪、业主怨声载道要求退款。

　　但为了让鑫红快速在行业内站稳脚跟，雷孝亭选择接下这块烫手山芋。在完成充分的调研工作后，他利用房产开发商阳光控股和辉龙置业的影响力，着力塑造楼盘高端形象“新乡首席新加坡风情花园洋房”，并将购房者锁定在购买力更强、基数更大，更偏好一方院落、竹篱雅设的市区居民身上。

　　在营销推广上，雷孝亭提出“深挖周边乡镇客户，积极拓展市区客户，用市区客户激发周边客户”的思路。辉龙阳光新城的售楼广告铺天盖地地打上了新乡市的公共交通，让越来越多的新乡市民看到了“新乡首席新加坡风情花园洋房”，销售人员每天在市区人流量较大的商圈、写字楼等的城市核心区域，展开地毯式的早、晚两次派单宣传。因为开发商在市区开发的楼盘卖的不错微信代理ip地址，美誉度较高，雷孝亭就在这些小区里，组织业主联谊会和其他社区活动，推出“看房抽奖”的福利。与此同时，他开始大规模整合房地产行业下游链条的家装行业，以及早教机构等教育配套设施相关资源，积极参加新乡市博览会和房展会等各类活动，甚至在活动现场准备好接送大巴，为前往看房的人员赠送礼品和演出，借此扩大影响，增加楼盘的人气和吸引力。

　　在项目把控上，雷孝亭指导开发商改变工程施工步骤，把钱花在刀刃上。一是停止采用全面动工或者全面停工的“一刀切”做法，采取分批交付的方式，保证已售出的楼栋能够稳妥交付，安抚未交房的业主情绪、保证口碑，二是集中力量打造高品质的小区绿化景观，从而显著提升楼盘的整体品质，吸引新的购房者，这套组合拳打下来，辉龙·阳光新城在当地重新树立起了诚信、良心的开发商形象，资金回笼速度加快，形成了良性循环。

　　短短三个月后，楼盘火了，销量开始以肉眼可见的速度增长，每天到访客户达到几十组，房展会一天到访400多组，月销量也突破了100套。仅仅四个月后，辉龙·阳光新城跃升为新乡市月销130多套的热销楼盘，成功走出危机泥潭，还荣获年度“最佳绿色宜居楼盘”称号。

　　除此之外，鑫红地产代理的金谷阳光地带、福兴国际、东郡府苑也在新乡楼市大典中纷纷斩获各项殊荣，2009年，鑫红地产也被评为“最佳营销推动力公司”，成为众多房产企业心中最懂新乡市场的地产营销专家。

　　2018年前后，限价、云选房、摇号……风口下的新乡楼市热闹非凡。据惠民网不完全统计：2018年上半年，新乡本市级土地成交价款超21亿元。根据新乡房产网的不完全统计，新乡市2018年入市的新楼盘有29个。

　　在鑫红地产成立十周年的纪念活动上，回顾过往十年的成绩，雷孝亭却提出一切从头开始，鼓励大家以创业者心态开辟新的十年：如今的鑫红地产拥有了成熟的商业模式与管理模式，也早已成为新乡市的行业标杆，下一个发展阶段，鑫红应该“走出去”，吸纳全国范围内更多志同道合、优势互补的人才一起成长。并乐观地拟定目标：下一个十年，寻求20个创业者，发展出20个分公司。

　　雷孝亭2015年考入清华大学经管学院，进行系统化商业管理学习，2017年他硕士研究生毕业，又在郭凡生创办的慧聪书院完成股权激励的专项学习。回到公司后，他开始先后推动项目股份制和公司股份制改革。第一阶段的项目模拟股份制，让高管成为项目股东，年终进行项目分红，调动项目团队积极性，实现企业、员工及社会的多赢。这一改革成果很快看到成效，鑫红地产2019的销售额实现了3倍增长。但项目具有周期性，大家在某种程度上仍有打工者的心态。

　　因此在第二阶段，雷孝亭开始推行公司股份制，将员工个体利益与公司发展紧密挂钩，个人与组织成了利益共同体。表现突出的员工成为公司合伙人当老板，这比自己创业风险更低、成功几率更高。从这以后，河南鑫红地产经纪的新进项目不再由自身持有，而是分配给其他创业公司，如天津鑫红众鑫、上海鑫红、新乡金红、洛阳鑫红等在内的八家分公司。此时，鑫红地产也在郑州建立了第二个总部。

　　2020—2023年，疫情叠加房地产的下行周期，中国的房地产行业遭遇了前所未有的困难，无数开发商资金断裂债务缠身，一夜之间跌落神坛，经济的不确定性因素重重叠加，消费者捂紧钱包，房产销售极为困难，雷孝亭的许多同行代理纷纷倒下。不少朋友好言相劝雷孝亭采取“裁员自保”的防守型战略，保存实力安全度过寒冬。雷孝亭不愿意，他觉得任何行业都有其发展规律，但无论是处于繁荣期还是衰败期，总有一直领先的佼佼者。房地产行业深受市场影响，同时也要科学利用市场资源，制造生存、发展、强大下去的机会。

　　雷孝亭在河南鑫红地产2020年新春联欢晚会上发表讲话，解读公司主力业务、专长、以往业绩、发展蓝图。

　　2020年年会上，雷孝亭发表“做周期的朋友，做时代的赢家”主题演讲，他告诉众人房地产市场发展是呈现周期性规律变化，同时也坚定不移地鼓励团队：从诞生到发展，鑫红地产从来都是顺“市”扩张，逆“市”超车，只要找准轨道，总能实现发展的跨越，志做跑赢行业增长的强者，不做市场下行时的庸者。

　　疫情期间，鑫红全额发放工资，不裁员。雷孝亭为公司制定了“强品牌、创模式、扩规模”积极扩张的战略发展思路，和团队一起并肩作战。2020年，鑫红地产与高景亚太集团（国内房地产专业培训龙头企业）形成战略合作伙伴关系，并聘请北京大学房地产课题组（国内顶级房地产研究机构）执行组长、高景亚太集团CEO纪文港作为公司战略发展顾问。除了继续深耕河南省，雷孝亭还带领鑫红高管大力拓展国内市场，足迹遍布山东、河北、湖北等地，仅在2020年的半年时间，他们就新拓展15个项目，平均每个月拓展2个以上项目，所合作项目分布区域遍布3省12市，实现了逆市增长。

　　从2001到2024年，雷孝亭几乎穿越了中国房地产行业发展的几个关键周期，他目睹过野蛮获利的粗放年代，也经历了房地产调控政策“从紧”的冷静期、房地产开发大幅回升的泡沫阶段，而现在，“万人摇号”、需要托关系交茶水费才能买到房子的买方市场早已成为历史，如何应对存量房时代的挑战？激烈的市场竞争中，如何才能找到新的增长点，实现可持续发展？

　　二十多年的实践经验让雷孝亭摸索出一个真理：企业的生存之道就是为他人创造价值，他把目光转向了现阶段所有房地产企业的痛点——车位库存。某龙头房企的高管告诉雷孝亭，该企业仅在重庆一座城市的车位库存都在200亿价值以上。房地产市场供大于求的现状短期内并不会改变，光是消化掉现有库存都需要数年甚至十几年。而对于房产行业来说，资金链是最关键的一环，要维持正常运转，就必须从销售端迅速回笼资金。有时候一个亿甚至几千万都能救命，更何况上百亿？每个小区的车位都有几百到几千个不等，相当于一大笔现金就摆在那里，车位去库存是形势所迫。

　　2023年9月16-17日雷孝亭和刘伟(北京大学常务副校长) 等专家在北大博雅酒店同台授课，从目前经济行情中解锁房企车位去库存之道。

　　在线下，每一个项目，雷孝亭都会带领团队亲临一线，与房企高管、物业经理、营销高管、置业顾问、业主等多方群体展开深度交谈，细致梳理项目历史脉络及遗留问题，挖掘项目车位营销问题的根源，探寻科如何科学有效地去车位库存。为帮助甲方团队更好地服务客户，雷孝亭的车位专家团队会根据其客户的个体情况，定制出车位购买方案，再针对车位销售进行有针对性的培训计划。培训目的是要求每个销售员对不同区域的销售政策、价位、地下车库实际情况都做到熟记于心，能够对车位价值、不同销售政策等内容做出深度解读和分析。同时，车位专家会制定团队目标管理制度，充分激活团队成员的积极性。

　　针对山东某房企车位库存多的情况，雷孝亭建议推广车位免费试停策略，但开发商的营销总监却向他反应该方案效果并不理想，仅有10多个客户参与。雷孝亭了解之后才知道，业主缴纳两千元押金才能享受免费停车半个月的福利，他改变了原有方案的门槛要求，业主只需缴纳50元押金即可免费停车一个月，甚至还可以获赠一桶价值60元的胖东来食用油。消息一出，3天内就有三百余人踊跃报名。一个月的试停期间，业主逐渐感受到了不用四处找车位，也不用让爱车遭受风吹雨淋的好处，同时也有些吃惊地发现，原来自己住的小区竟有这么多有车一族，无形中有了压力。一个月后，开发商的车位开盘，当天就卖出两百多个。

　　在新疆乌鲁木齐的一个微咨询项目中，车位库存高达上万席，共分7个地库，足足有近7亿的货值。雷孝亭带领车位专家团亲临一线，走进小区、逐个地库开展实地调研，并与房企高管、物业与营销负责人、置业顾问、业主等多方群体展开深度访谈。那段时间常常是凌晨时分，还在拿着地库图纸在酒店大堂激烈讨论，试图帮助企业探寻一条科学去化车位的康庄大道。最终，咨询交付满意度极高，开发商主动提出带着雷孝亭团队游历新疆。

　　2022年以来，雷孝亭在北京、河南、河北、山东等地开展几十场线天大卖车位课程》，吸引了来自全国各地的房企高管前来参加。2023年初，雷孝亭开始在线上打造个人IP:“车位专家号”,在微信视频号、抖音等自媒体平台分享专业知识。2024年3月，车位专题营销课程《28天大卖车位》上线，成为业内深受认可的知名车位营销必修课。

　　如今，雷孝亭的车位专家团已发展出公开课、微咨询、营销陪跑、营销代理、营销总包、资产买断六大合作模式，赋能开发企业车位去库存、利润变现。鑫红地产车位专家团曾先后受邀前往北京、河北、山东、河南等地讲授车位去库存公开课50多场，赴山东、山西、河南、甘肃、新疆、河北、云南、贵州、江苏、安徽等十多个省份，为中国铁建、美景集团、亳州城投、建业集团、富力地产、佳和地产、中洋集团、健康集团、兴地集团三十多家房企，完成车位去库存微咨询与专项方案定制，并通过营销代理、总包、买断等形式帮助100多个楼盘实现车位去化6万多个，实现销售回款60多亿元。

　　2024年开工仪式上，雷孝亭制定了两个发展方向：一是在地产服务板块，坚守行业，不减薪不裁员，做黑暗中的一道光；二是在车位服务板块，增强专业能力扩大品牌影响力，并提升地域覆盖率，用更多的数据样本精准赋能车位资产变现。

　　2023年以来，胖东来现象被广泛关注，到新乡、许昌研学胖东来的企业越来越多，雷孝亭作为18年忠实消费者、胖东来商业智慧的研学导师，经常陪同参观考察，并受邀做主题宣讲。

　　雷孝亭也把自己定义为一名胖东来文化传播者，他希望每一位企业家都能够真正领会于东来的智慧，活出健康美好的状态，成就健康美好的企业，进而共同建设幸福美好的社会。