随着房地产业规则的简化，2021年起，印尼政府以电子方式实施所有土地服务。通过各种许可证的改革，2021年印度尼西亚房地产许可证便利排名从第73名上升到第40名。另一方面，开发商要求印尼政府不仅限于供应方的许可证改革，印尼政府须更积极鼓励需求方，以此让民众和投资者相信购买和投资房地产是十分有利的事。因此印尼政府也加大推进简化包括外国公民房屋所有权的许可证申请手续。

　　本文我们将通过常见问题解答的方式，为大家分析印尼最新的土地政策，帮助中国企业了解印尼目前的土地法规情况，助力中国企业出海投资印尼，降低投资风险，实现商业目的。

　　一般来说，土地上的建筑物或构筑物也归土地所有者所有。然而，印度尼西亚土地法承认水平土地分离原则（asas pemisahan Horizontal），即土地上的建筑物或构筑物不属于土地的一部分，即土地权利并不自动涵盖其上建筑物或构筑物的所有权.

　　印度尼西亚的房地产受土地法管辖。在印度尼西亚，政府根据 1960 年第 5 号土地基本规定法（“土地法”）拥有所有土地的所有权。一般来说，任何想使用土地的人都必须从政府那里获得土地所有权。大多数土地所有权都有固定的有效期。在适用的情况下，在土地权属持有人满足延期要求且没有分区变更或其他公共利益要求后，土地权属的有效期可以延长。

　　除农业法外，印度尼西亚的土地受国家农业部或国家土地局（Badan Pertanahan Nasional）（“土地局”）主席发布的各种政府法规和法令/法规的监管。其中一些规定是：

　　印度尼西亚的土地登记最初是基于通常称为“契约登记”的系统。1960 年《土地法》颁布后，印度尼西亚采用了一种称为“所有权登记”的制度，因为 (i) 土地登记记录在相关土地局的土地登记簿中；(ii) 颁发土地所有权证书，作为土地所有权的有力证据。但是，土地局不提供土地登记的状态保证，因为土地证不能解释所有权的绝对证据，即如果其他人能够在法庭上证明对土地的所有权，土地证可以被取消。土地证所涵盖的地块。

　　GR 24/1997 规定，证书是权利证明，作为其中所述的物理和法律数据的有力证据，只要物理和法律数据与相关测量信和土地登记中所述的数据一致书。

　　HM 是对土地可能拥有的最强和最完整/最高的世袭权利。HM没有时间限制，只能由印度尼西亚公民（个人）和政府确定的一些实体（例如社会和宗教机构）拥有。其他印度尼西亚公司实体和外国公民不得拥有 HM 的土地。如果商业实体想要获得此 HM，则必须将 HM 转换为可以由打算获得它的实体拥有的所有权。

　　HGU 最多可授予 35 年，并可再延长最多 25 年。HGU 的持有人还可以在延期到期后将土地权续展，最长后续期限为 35 年。HGU 只能授予 (i) 印度尼西亚公民；(ii) 在印度尼西亚注册的印度尼西亚公司实体，包括 PT PMA。

　　HGB 所有权是在一块土地上建立和建造建筑物的权利。与 HGU 产权类似，出于安全目的，HGB 产权可能会受到担保。HGB 的最长期限为 30 年，可以再延长 20 年。HGB 的持有人也可以在延期期限届满后将土地权续期最长 30 年。HGB 可授予 (i) 印度尼西亚公民；(ii) 根据印度尼西亚法律成立并在印度尼西亚注册的印度尼西亚公司实体，包括 PT PMA。

　　土地法将 HP 定义为使用和/或从国家直接管理的土地上收集产品的权利。可授予 HP 所有权的土地包括国有土地、HM 和管理权（Hak Pengelolaan）（“HPL”）土地。这意味着可以在这些土地所有权（HM 和 HPL）之上创建 HP 所有权，而不是土地本身的所有权。HP 可能归以下任何人所有：

　　根据规定，HP 所有权的最长期限为 25 年，最多可延长 20 年（外国人居住财产的 HP 所有权除外（见下文））。HM 土地上的 HP 最长可授予 25 年，但不能延长，但可以根据 HM 持有人与 HP 持有人之间的新协议进行更新。该协议必须在土地契约官员（Pejabat Pembuat Akta Tanah 或“PPAT”）之前达成，并且 HP 必须在相关土地办公室注册。

　　根据规定，HP 所有权的最长期限为 25 年，最多可延长 20 年（外国人居住财产的 HP 所有权除外（见下文））。HM 土地上的 HP 最长可授予 25 年，但不能延长，但可以根据 HM 持有人与 HP 持有人之间的新协议进行更新。该协议必须在土地契约官员（Pejabat Pembuat Akta Tanah 或“PPAT”）面前达成，并且 HP 必须在相关土地办公室注册。

　　如果外国人居住在印度尼西亚并有有效的居留许可证明，他们可以在印度尼西亚持有土地所有权（“居民外国人”）。外国人可以持有的土地所有权仅限于 HP 超过 HM、HP 超过国有土地或源自 HM 或 HGB 转换的 HP。

　　作为一般 HP 头衔的例外情况，为常住外国人颁发的 HP 头衔最长期限为 30 年，可以再延长最多 20 年，随后最多可以续期 30 年延长期限届满后。

　　根据新的 HP 相关规定，如果当前持有 HM 或 HGB 产权的房屋或公寓由常驻外国人购买，则产权将自动转换为 HP，如果该房屋或公寓随后转让给印度尼西亚人, 标题可以重新转换为 HM 和 HGB 标题。

　　如果居民外国人购买住宅物业（建在有HGB产权的土地上），在PPAT之前签署买卖文件后，住宅物业的产权将被视为转换为HP。然后，PPAT 将在相关土地办公室登记交易，以便土地办公室可以手动更新产权证书，以反映住宅物业从 HGB 到 HP 的变化。

　　对于分层产权公寓或 HMSRS，底层土地的产权仍将是 HGB 产权。因此，在居民外国人购买后，只有该特定单位将转换为 HP 分层标题（Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun）。只有当所有公寓单元都由常驻外国人拥有时，底层土地才能转换为 HP 所有权。

　　政府规定了外国人可以购买的房屋或公寓的最低价格，具体取决于房屋或公寓的位置。例如，在雅加达，房子的价格必须在 100 亿印尼盾或以上，而公寓的价格必须在 30 亿印尼盾或以上。对于万丹省和巴厘岛省，房子的价格必须在 50 亿印尼盾或以上，而公寓的价格必须在 20 亿印尼盾或以上。

　　常住外国人（外国代表或国际机构代表除外）每人/家庭只能拥有一块土地，最大土地面积为2000平方米（经土地事务和空间规划部长批准后可增加） /土地办公室主任）。

　　政府授予的土地所有权具有特定的许可用途，土地所有权人有义务按照许可用途使用土地。如果不履行这一义务，政府将有权启动土地所有权撤销程序。

　　此外，如果政府拟使用在土地权属有效期届满前已授予他人土地权属的地块，政府有义务向土地权属持有人提供补偿。

　　请参阅上文关于常住外国人的土地所有权。否则，如果外国实体希望投资房地产，则需要建立印度尼西亚法人实体以在印度尼西亚拥有土地所有权。

　　机构贷方可能会以土地权利（Hak Tanggungan）的担保权益的形式对地块土地进行抵押担保。

　　Hak Tanggungan 是一项以贷款人为受益人的土地权利（无论有无与土地不可分割的资产）的担保权益。相对于其他债权人，Hak Tanggungan 提供了相对于向受让人（被授予 Hak Tanggunan 的债权人）出售土地收益的优先地位。

　　通常，买方的律师会准备与购买房地产相关的文件。因买卖、交换、赠与或实物出资而转让所有权，交易各方必须签署政府已准备好的形式的所有权转让契约，并且该契约的签署必须在获得许可在土地所在地区执业的 PPAT。

　　Q12、业主或占用人是否可以继承与房地产有关的事项的责任，即使这些事项发生在房地产被购买或占用之前？

　　本文内容来自兰鲸跨境团队编写的《印尼投资指南》白皮书，我们针对投资者在印尼投资的全部流程以及其中可能产生的问题做出了详细的分析、介绍以及解答，欢迎联系我们免费获取。

　　更多印尼投资相关法律问题，欢迎咨询兰鲸跨境律师团队，我们在海外十多个国家设有分支机构，与八十多个国家律师建立了合作关系，中外律师合作模式更加清楚您的需求，并做出更快速的响应。

　　张冰律师：兰鲸跨境创始人，上海兰迪律师事务所创始合伙人。 擅长出海投资、国际争议解决以及涉外刑事领域。 曾获法制日报社 “一带一路 合规之路”十佳律师、The Asia Pacific Legal 500 争议解决领域的领导性人物称号。

　　兰鲸跨境是专注于中国企业出海、中外机构合作的法律、商业、财税一体化服务平台。平台依托兰迪律师事务所的全球布局，在87个国家建立了分支机构或合作关系，帮助企业出海投资贵州ip手办模型代理价格、促进国际贸易合作，实现企业之间，企业与政府之间的跨境合作。返回搜狐，查看更多